MC Donalds za prostor u centru Rijeke plaća samo 10.85 Eura po kvadratu dok ostali 2-5x više?

Poštovani,
prije svega isprike zbog kašnjenja odgovora.

U vezi Vašeg upita oko visine zakupnine poslovnih prostora koje koriste zakupnici Globalna hrana d.o.o. iz Zagreba (McDonalds), trgovačko društvo RT Anna i trgovačko društvo DIL PROFIT d.o.o. evo pregleda informacija koje ste zatražili. Prije svega, treba reći da Grad Rijeka u iznajmljivanju poslovnoga prostora mora poštovati odredbe Zakona o zakupu i kupoprodaji poslovnog prostora, a zatim i vlastite akte, ponajprije Odluku o zakupu poslovnog prostora. Iz Zakona i Odluke, proizlaze i odgovori na većinu dvojbi koje iskazujete u svojoj tužibabi.

Trgovačko društvo Globalna hrana d.o.o. (Restoran McDonalds) zakupnik je poslovnog prostora u Rijeci na adresi Trg Republike Hrvatske 1 od travnja 1998. godine za obavljanje ugostiteljske djelatnosti restoran brze prehrane.

Zakupniku je poslovni prostor dodijeljen u zakup na javnom natječaju, gdje je prostor izlicitirao po cijeni od tadašnjih 18,70 DEM /m2 ili 9,56 €/m2 i utvrđen najpovoljnijim natjecateljem, budući da je ponudio tada najvišu cijenu zakupnine. Ugovor o zakupu poslovnog prostora sklopljen je na određeno vrijeme s rokom od 13 godina, sa mogućnošću produljenja, pod uvjetom da je zakupnik koristio poslovni prostor, sukladno odredbama Ugovora. Istekom Ugovora o zakupu, zakupniku je sukadno tada važećoj Odluci o zakupu poslovnog prostora ponuđeno produljenje zakupnog odnosa na daljnji rok od 10 godina po tada utvrđenoj cijeni zakupnine od 10,85 €/m2. Zakupnik je prihvatio ponudu te je s njime sklopljen ugovor o zakupu koji vrijedi do 2021. godine. Istekom aktualnog ugovora o zakupu zakupniku će se, sukladno važećim normativnim aktima koji uređuju pitanje zakupa, ponuditi produljenje zakupnog odnosa na rok od 5 godina po cijeni zakupnine koja će tada biti važeća.

Trgovačko društvo RT Ana d.o.o. zakupnik je poslovnog prostora u Rijeci na adresi Trg Republike Hrvatske 5 od travnja 1998. godine za obavljanje djelatnosti trgovine tekstilnih i pozamanterijskih proizvoda. Zakupniku je poslovni prostor dodijeljen u zakup na javnom natječaju, gdje je prostor izlicitirao po cijeni od 18,69 DEM/m2 ili 9,55 €/m2 i utvrđen najpovoljnijim natjecateljem budući da je ponudio najvišu cijenu zakupnine. Ugovor o zakupu poslovnog prostora sklopljen je na određeno vrijeme sa rokom od 10 godina, odnosno do 2008. godine sa mogućnošću produljenja, pod uvjetom da je zakupnik koristio poslovni prostor sukaldno odredbama Ugovora. Istekom Ugovora o zakupu zakupniku je sukadno tada važečoj Odluci o zakupu poslovnog prostora ponuđeno produljenje zakupnog odnosa na daljnji rok od 5 godina po tada utvrđenoj najnižoj cijeni zakupnine za 0. Zonu I djelatnost trgovine po cijeni zakupnine od 17,32 €/m2. Zakupnik je prihvatio ponudu te je sa istim sklopljen ugovor o zakupu koji je vrijedio do travnja 2018. godine. Istekom Ugovora, zakupniku je sukladno sada važećim normativnim aktima kojima se uređuje pitanje zakupa ponuđeno daljnje produljenje zakupnog odnosa na rok od dodatnih 5 godina po cijeni zakupnine od 24,00 €/m2. Zakupnik je prihvatio ponudu te je sa istim sklopljen ugovor o zakupu na pet godina koji vrijedi do 2023. godine.

Ponuđena cijena je viša iz razloga što je sukladno normativnim aktima koji uređuju pitanje zakupa svaki zakupnik prilikom obnove Ugovora dužan prihvatiti važeću početnu cijenu zakupnine ukoliko je ista viša od cijene zakupnine koju je plaćao po Ugovoru koji je istekao. U slučaju da je cijena zakupnine po vežaćem cijeniku niža od ugovorene cijene Ugovora koji ističe, onda se primjenjuje cijena iz ugovora koji ističe.

U konkretnom slučaju cijena zakupnine po važećem cjeniku iznosi 24,00 €/m2, a do sada ugovorena cijena je iznosila 17,32 €/m2. Sukladno navedenom primjenjuje se nova cIjena zakupnine od 24,00 €/m2

Trgovačko društvo DIL PROFIT d.o.o. zakupnik je poslovnog prostora u Rijeci na adresi Trg Republike Hrvatske 3/A od listopada 2013 godine za obavljanje djelatnosti trgovine – suvenirnice I trafike. Zakupniku je poslovni prostor dodjeljen u zakup na javnom natječaju gdje je prostor izlicitirao po cijeni od 42,00 €/m2 i utvrđen najpovoljnijim natjecateljem budući da je ponudio najvišu cijenu zakupnine. Ugovor o zakupu poslovnog prostora sklopljen je na određeno vrijeme sa rokom od 10 godina odnosno do 2023. godine s mogućnošću produljenja, pod uvjetom da je zakupnik koristio poslovni prostor sukladno odredbama Ugovora. Istekom aktualnog ugovora o zakupu zakupniku će se, sukladno važećim normativnim aktima koji uređuju pitanje zakupa, ponuditi produljenje zakupnog odnosa na rok od 5 godina po cijeni zakupnine koja će tada biti važeća.

Dakle, iz svega navedenog proizlazi da su zakupnicma prostori dodijeljeni u postupku javnog natječaja, licitacije, gdje su na osnovu cijene koju su ponudili utvrđeni najpovoljnijim natjecateljima. Isto tako, početne cijene zakupnine utvrđene su cjenikom, ovisno o zoni u kojoj se prostor nalazi (navedeni prostori nalaze se u 0. ZonI) te vrsti djelatnosti koja se obavlja u poslovnom prostoru.

Cijenik zakupnine sa početnim cijenama dostupan je na http://sn.rijeka.hr/2018/03/pravilnik-o-izmjenama-i-dopunama-pravilnika-o-utvrdivanju-zakupnine-i-djelatnosti-u-poslovnom-prostoru-3/

Što se tiče prostora Restorana Sorriso, njime upravlja Rijeka sport.
Također, taj je prostor dan u zakup temeljem korištenja poslovnih prostora koji su se nalazili u starim objektima nekadašnjeg bazena na Kantridi, a koji su srušeni zbog izgradnje kompleksa Bazena Kantrida.
Tako je zakupac prostora Sorrisa nekada bio zakupac prostora u kojem je djelovala picerija, a sadašnji zakupac 08 d.o.o. koristio je prostor u kojem je bio kafić i u trenutku rušenja starih objekata imali su važeće ugovore o zakupu koji su nastavljeni u novom kompleksu.
Dakle, Rijeka sport d.o.o. na Bazenima Kantrida ima dva poslovna prostora u kojima se obavlja ugostiteljska djelatnost, jedan je restoran zakupca Sorriso d.o.o., a drugi je caffe bar zakupca 08 d.o.o..

Dakle, današnji zakupci spomenuta dva poslovna prostora koriste temeljem ranijih ugovora sa ŠD PRIMORJE 08.
Za poslovni prostor u zakupu SORRISO d.o.o. koji se sastoji od komercijalnih prostora za pružanje ugostiteljskih usluga pripreme i usluživanja hrane i pića – tipa restoran, u zatvorenom prostoru, korisne površine od 408,89 m², i otvorene terase površine 34,30 m2 mjesečna zakupnina iznosi 6.463,10 € u kunama prema srednjem tečaju Hrvatske narodne banke važećem na dan ispostave računa.
Za poslovni prostor u zakupu 08 d.o.o.koji se sastoji od komercijalnih prostora za pružanje ugostiteljskih usluga – tipa caffe bara, ukupne površine od 287,50 m², a sastoji se od zatvorenog prostora površine od 143,87 m², koji obuhvaća caffe bar i skladište caffe bara u sklopu kojeg je i sanitarni čvor za djelatnike i vanjske terase površine 143,63 m2 mjesečna zakupnina iznosi 1.988,61 € u kunama, prema srednjem tečaju Hrvatske narodne banke, važećem na dan ispostave računa. Za istaknuti da je zakupac 08 d.o.o. uredan platiša za dospjele obveze i da ne postoji nikakav dug prema Rijeka sport d.o.o..
Inače, od 01.01.2009. do 31.12.2013. (radi kompenzacije štete zbog otežanog rada 2005. i 2006. i zbog nemogućnosti rada 2007. i 2008. zbog izgradnje novih bazena) zakupnina zatvorenog prostora i terase koji čine Restoran Sorriso bila je 3.924,00 €, a od 01.01.2014. do 31.12.2018. spomenutih 6.463,10 €. Također, zbog otežanih okolnosti poslovanja u uvjetima izgradnje V faze Bazena Kantrida, zaključen je ugovor o izmjenama i dopunama ugovora o zakupu te je u razdoblju od 01.08.2009. do 31.12.2010. ugovoreno plaćanje smanjene zakupnine za 50 %: koja je tada iznosila 1.959,78 €.

Po osnovi dospjelih računa za zakupninu, te troškove utroška struje i vode Sorriso d.o.o. duguje Rijeka sportu d.o.o. na dan 03.09.2018. godine iznos od ukupno 964.065,60 kn.
Za izdane, a do danas neplaćene račune u navedenom iznosu, Rijeka sport d.o.o. je uredno platio PDV-e Republici Hrvatskoj.
Dugovanje je nastalo uzastopnim neplaćanjem zakupnina ali i utrošene struje i vode.

Radi naplate novčanih potraživanja pokrenut je Ovršni postupak pred Općinskim sudom u Rijeci, a taj je postupak dovršen donošenjem rješenja o ovrsi 03.07.2018. godine. Rješenje o ovrsi sud je proslijedio FINI, ali na računu Sorrisa d.o.o. nema novaca za namirenje, pa je potraživanje Rijeka sporta d.o.o. stavljeno na čekanje.
Rijeka sport d.o.o. je Sorrisu d.o.o. otkazao ugovor o zakupu radi neplaćanja zakupnine i ostalih troškova, te je po proteku roka za predaju u posjed otkazanog poslovnog prostora pokrenuta ovrha radi predaje i ispražnjenja poslovnog prostora koja je okončana donošenjem rješenja od 03.07.2018. godine, i sada se čeka da sudski ovršitelj provede to rješenje i predmetni poslovni prostor isprazni od Sorrisa i njegovih stvari i preda u posjed Rijeka sportu d.o.o.
SORRISO d.o.o je koncem prosinca 2015. godine promijenio naziv tvrtke OKTAR d.o.o. u SORRISO d.o.o., te osobu dotadašnjeg osnivača iz Ratko Zoltan u Boris Štefan koji postaje osnivač. U pravnom smislu radi se o istoj pravnoj osobi s istim OIB-om.

Od početka poslovnog odnosa sa zakupnikom OKTAR (01.01.2009.) godine prisutan je neprekidan problem zbog neurednog plaćanja zakupnine i troškova struje i vode. Rijeka sport je pokretao četiri ovršna postupka radi naplate i tri ovršna postupka radi deložacije nakon otkaza ugovora. Zaključene su tri vansudske nagodbe kojim je održano postojanje zakupa nakon plaćanja dugovanog iznosa. OKTAR je bez odobrenja zakupodavca i bez ikakvog odobrenja izvršio građevinski zahvat (zatvaranje terase) kojim je bitno izmijenio izgled i funkciju poslovnog prostora, a koristeći nepostupanje nadležne inspekcije takvo stanje prostora zadržava i danas unatoč protivljenju zakupodavca. Svake sezone neovlaštenim postavljanjem ugostiteljskih stolova na podest stepeništa koje vodi od sunčališta vanjskog bazena do šetnice uz more, uzurpira taj prostor koji je namijenjen javnoj komunikaciji te time, ne obazirući se na zahtjeve zakupodavca, otežava uporabu tog javnog komunikacijskog pravca. Rijeka sport je kao zakupodavac uvažio sve objektivne zahtjeve za umanjenjem zakupnine u razdobljima izvođenja radova izgradnje Bazena Kantrida te zakupca oslobodio plaćanja zakupnine u razdobljima kada zbog sanacije krova objekta nije mogao raditi te poduzeo optimalne građevinske zahvate kako bi otklonio prodor oborinskih voda u poslovni prostor kojeg koristi OKTAR.

Odnosi tijekom proteklih gotovo 10 godina bili složeni i zahtjevni, a kulminirali su nakon što je Sorriso d.o.o. preuzela druga osoba i dug je narastao do gotovo 1 milijun kuna i jedini zakoniti način naplate zakupnina i ostalih troškova je Ovršni postupak proveden preko Općinskog suda u Rijeci, te ovrhe radi predaje i ispražnjenja poslovnog prostora. U ovom trenutku Sorriso d.o.o. je samoinicijativno zatvorio restoran, ali nije izašao iz prostora i predao ga Rijeka sportu d.o.o.. Ugovor o zakupu i da nije otkazan istekao bi 31.12.2018. godine.

Što se tiče plažnog dijela, za to je područje Grad Rijeka je izdao dva koncesijska odobrenja i to Obrtu za ugostiteljstvo Morski prasac u iznosu od 16.000,00 kn za ugostiteljstvo i Trgovačkom društvu Novi turizam u iznosu od 4.000,00 kn za prodaju sladoleda, palačinki i sl. Uredno su podmirene sve obveze. Dakle, riječ je samo o plaćanju koncesijskog odobrenja za korištenje prostora plaže dok objekti u kojima posluju nisu u vlasništvu Grada.
Praksa je da su ti objekti otvoreni kroz sezonu odnosno od 01.06.- 15.09 ili koji dan duže.

S poštovanjem,
Gradska uprava