Raiffeisen consulting i kompleks Preluk (gubitak 20-ak milijun kuna, čudan ugovor o najmu)

Poštovani,

uz isprike zbog kašnjenja odgovora, obavještavamo Vas o sljedećem.
Ugovor o najmu zemljišta sklopljen je 29. studenoga 2006. godine temeljem Zaključka Poglavarstva Grada Rijeke od 11. srpnja 2006. godine. Kao što je i ranije bilo isticano, budući da su sudski postupci u tijeku, objava ugovora mogla bi prouzročiti neravnopravan položaj jedne od strana u tijeku samoga postupka.

U odnosu na upit u vezi najma nekretnina na području autokampa Preluk, Grad Rijeka posljednji je takav račun platio za svibanj 2018.

Naime, Grad Rijeka je putem svojih punomoćnika dopisom od 4. lipnja 2018. godine, trgovačkom društvu Raiffeisen Consulting d.o.o. raskinuo Ugovora o dugoročnom najmu nekretnina na području autokampa Preluk. Slijedom činjenice da je Grad Rijeka izjavom raskida Ugovora o dugoročnom najmu nekretnina prestao biti najmoprimac i korisnik predmetnih nekretnina, prestala je postojati i osnova za knjiženje i naplatu računa prema Gradu Rijeci te su svi pristigli računi nakon toga vraćeni punomoćniku vlasnika nekretnina.

Novi vlasnik se pak, ni osobno, niti putem opunomoćenih predstavnika, nije obratio Odjelu gradske uprave za razvoj, urbanizam, ekologiju i gospodarenje zemljištem vezano za program moguće izgradnje i provjere mogućnosti realizacije u pogledu planskih odredbi.

Dug od Karting centra d.o.o u stečaju naplaćen je 14.3.2019. temeljem Rješenja Općinskog suda u Rijeci i to prodajom stana fizičke osobe koja je bila jamac – hipotekarni dužnik po Ugovoru o zakupu. Naplaćeno je 364.800,00 kn.

Nadalje, bilo je dozvoljeno da Raiffeisen Consulting oglasi prodaju nekretnine, no prije prodaje trebali su kontaktirati Grad Rijeku.

Također, u odgovoru na vijećničkom pitanju iz 2018. godine koje i spominjete, pojašnjeno je da je o kakvim se mogućnostima radi te da je riječ o zemljištu i zoni koja je izuzetno vrijedna za Rijeku. Naime, prostorno-planskim dokumentima Grada Rijeke, tj. Prostornim planom uređenja Grada Rijeke te Konačnim prijedlogom Generalnog urbanističkog plana Grada Rijeke, čiji je prijedlog već bio u tijeku procedure, a usvojen je sjednici Gradskoga vijeća Grada Rijeke u veljači 2007. godine, područje Preluka namjenski je utvrđeno kao područje ugostiteljsko-turističke namjene – hotel, planske oznake T1, unutar koje je, osim građevine ugostiteljsko-turističke namjene (hotela) moguće planirati građevine za zabavu, sport, rekreaciju, kao i sve ostale građevine u funkciji turizma.

Navedeno zemljište na Preluku bilo je ponuđeno na prodaju u stečaju tvrtke Trgovačko Opatija d.d. S obzirom da je područje Preluka atraktivan prostor s velikim turističkim potencijalom, pa tako i važan prostorni resurs u smislu daljnjeg razvoja grada, promišljajući koncept uređenja cijele zone Preluka, Grad Rijeka smatrao je vrlo bitnim kontrolirati najatraktivniji dio tog područja, a to je upravo zemljište koje se prodavalo u spomenutom stečaju Trgovačkog poduzeća Opatija. Odluku je zbog takvih okolnosti bilo potrebno donijeti u vrlo kratkom roku.

No, zbog velikog investicijskog ciklusa u kojem je tada bio Grad Rijeka, a tijekom kojeg su, primjerice, izgrađeni Bazeni Kantrida, Centar Zamet, Atletska dvorana, Astronomski centar, kilometri nove plinske mreže ili pak novih cesta, u proračunu, u trenutku kada se prodavalo zemljište, nije bilo slobodnih sredstava za kupnju tog atraktivnog zemljišta. Stoga je Grad Rijeka odlučio iskoristiti priliku kada je tvrtka Raiffeisen Consulting ponudila da će kupiti zemljište, uz uvjet da Grad Rijeka plaća najam zemljišta dok se ne nađe investitor za razvoj cijele zone Preluka.
Naime, Grad Rijeka primio je 5. lipnja 2006. godine, Pismo iskazivanja interesa konzorcija tvrtki Raiffeisen Consulting d.o.o. i Raiffeisen Leasing d.o.o. o objedinjavanju i pripremi projekta izgradnje budućeg poslovno-turističkog kompleksa na Preluku. Raiffeisen Consulting izradio je Studiju opravdanosti ulaganja – Projekt Preluk prema kojoj je cijena zemljišta iznosila 130 Eur/m². Kao što je navedeno, zbog važnosti tog zemljišta, ocijenjeno je iznimno važnim imati nad njime mogućnost kontrole kako bi u budućnosti izbjegli potencijalne probleme u razvoju područja Preluka kao cjeline i otklonili mogućnost da taj, najatraktivniji dio zemljišta postane predmet ucjena budućih investitora. Stoga je donesena odluka da se prihvati ponuda Raiffeisen Consultinga d.o.o. i Raiffeisen Leasinga d.o.o.

Naime, u tom su razdoblju u tijeku bili pregovori s nekoliko hotelskih kuća zainteresiranih za realizaciju projekta na Preluku i utemeljeno se očekivalo se da će taj interes vrlo brzo rezultirati konkretnim rezultatima. Nažalost, 2008. godine nastupila je globalna financijska kriza, čiji intenzitet i trajanje u trenutku sklapanja ugovora s Raiffeisen Consultingom nitko nije mogao predvidjeti te do konačne realizacije projekta nije došlo.

O važnosti projekta dodatno govori i činjenica da je u listopadu 2010. godine na 80. sjednici tadašnje Vlade Republike Hrvatske pod predsjedanjem Jadranke Kosor, donesena odluka kojom je projekt revitalizacije Preluka proglašen investicijskim projektom od interesa za Republiku Hrvatsku.

Grad Rijeka je od trgovačkog društva Raiffeisen Consulting d.o.o. dana 25. svibnja 2018. godine pisanim putem obaviješten da je trgovačko društvo Raiffeisen Consulting d.o.o., u svojstvu prodavatelja, prodalo zemljište koje je bilo predmet Ugovora o dugoročnom najmu nekretnina i da su od 25. svibnja 2018. godine prava i obveze trgovačkog društva Raiffeisen Consulting d.o.o., kao vlasnika i najmodavca predmetnih nekretnina, prešle na novoga vlasnika. Budući da je Grad Rijeka putem svojih punomoćnika (Odvjetničko društvo Vukić, Jelušić, Šulina, Stanković, Jurcan & Jabuka) već i ranije, dopisom od dana 12. travnja 2018. godine, trgovačkom društvu Raiffeisen Consulting d.o.o. ukazivao na ugovornu obvezu iz članka 8. Ugovora o dugoročnom najmu nekretnina o tome da isto nije ovlašteno prenositi ili ustupati svoja ugovorna prava i obveze bez prethodne pisane suglasnosti Grada Rijeke, jasno je da je prodajom bez suglasnosti Grada Rijeke kao najmoprimca grubo povrijeđena obveza iz Ugovora.

Grad Rijeka pokrenuo je odgovarajuće postupke za zaštitu svojih prava koji uključuju i sudsku procjenu vrijednosti nekretnine, budući da je, prema saznanjima Grada Rijeke, ugovorena kupoprodajna cijena niža od tržišne vrijednosti prodanih nekretnina, a što je zaključeno temeljem postignutih kupoprodajnih cijena u kontaktnim zonama u kojima je Grad vršio prodaju zemljišta drugim kupcima.
U tom smislu, pred nadležnim Trgovačkom sudom u Rijeci pokrenut je izvanparnični postupak radi osiguranja dokaza kojim se od strane grada Rijeka predlaže izvođenje dokaza vještačenjem od strane ovlaštenog vještaka radi utvrđivanja tržne vrijednosti nekretnine na lokaciji Preluka. Trgovački sud 2018. godine donio je Rješenje kojim se prihvaća prijedlog osiguranja dokaza i određuje osiguranje dokaza očevidom na licu mjesta uz prisustvo vještaka geodetske i građevinske struke. Osiguranje dokaza se traži radi radi mogućeg ostvarenja zahtjeva za naknadom štete po Ugovoru o dugoročnom najmu nekretnine budući je, prema stajalištu Grada Rijeke, kupoprodajna cijena značajno niža od stvarne tržne vrijednosti nekretnine, čime je grad izravno oštećen za uskraćeni primitak na koji bi imao pravo, u slučaju da se nekretnina proda po tržnoj cijeni. Temeljem ugovora Grad Rijeka treba dobiti 50% razlike u cijeni između cijene po kojoj je Raiffeisen Consulting kupio zemljište, odnosno prodao zemljište. Podsjećamo da je Studija opravdanosti ulaganja – Projekt Preluk procijenila zemljište na iznos od 130 EUR/m². Također u obzir treba uzeti i visinu komunalnoga doprinosa i komunalne naknade koju bi budući investitor platio Gradu Rijeci, kao i prihode koji bi se ostvarili od poreza na dohodak novozaposlenih u turističkom kompleksu, kao i ostvareni prihod od poreza na prodaju alkoholnih i bezalkoholnih pića.

Što se tiče pitanja izvlaštenja na Drenovi, u trasi ceste A na Boku, u postupcima izvlaštenja stranke Grad Rijeku ne zastupa odvjetnik, već po punomoći Gradonačelnika, djelatnica Grada Rijeke zadužena za isto. Još 9. veljače 2016. godine pokrenuti su postupci izvlaštenja za sve nekretnine na lokaciji koje nisu otkupljene. Nakon niza postupaka 2018. godine donesena su rješenja o izvlaštenju nekretnina, ali je jedan od vlasnika podnio žalbe i time je cijeli postupak nastavljen i još uvijek nije okončan. Vezano uz stupanje u posjed, 19. kolovoza 2019. godine Grad Rijeka podnio je Uredu državne uprave u PGŽ-u, zahtjev za stupanje u posjed, budući da Zakon o izvlaštenju predviđa mogućnost da Grad Rijeka kao korisnik izvlaštenja, a zbog činjenice da se gradi infrastruktura od javnoga interesa, i dok traje postupak izvlaštenja može podnijeti zahtjev za stupanje u posjed nekretnina. Uz zahtjev su podneseni svi potrebni dokumenti i izvršen polog novaca za izvlaštenika. Više od godinu dana kasnije, 14. studenoga 2019. donesena su rješenja kojima se Gradu Rijeci odobrava stupanje u posjed svih nekretnina izvlaštenika.

Međutim, 5. prosinca 2019 rješenjima odgođeno je izvršenje radi zahtjeva odvjetnika vlasnika zemljišta za izuzećem voditelja postupaka, dok upravno tijelo ne odluči o tom zahtjevu. U veljači 2020. bila su zakazana nova izvršenja predaje u posjed nekretnine, tj. zemljišta, no vlasnik zemljišta i dalje koristi sve raspoložive pravne mogućnosti kako se stupanje u posjed ne bi provelo. Napominjemo da je Grad Rijeka učestalo slao požurnice nadležnome sudu, kako za postupanje u postupcima izvlaštenja, tako i vezano za stupanje u posjed.

U tom smislu, nastavak gradnje ovog dijela ceste može se realizirati tek kad Grad Rijeka odlukom nadležnoga suda stupi u posjed preostalog dijela zemljišta. Istovremeno vlasnik tog zemljišta svoj je stambeni objekt izgradio pomaknuvši ga prema trasi ceste u odnosu na postojeću dokumentaciju za gradnju te za isti vodi postupak za legalizaciju, a pri tome od Grada Rijeke traži naknadu za umanjenu vrijednost svoje nekretnine zbog prolaska ceste uz samu građevinu. Vjerujemo da smo ovime barem dijelom pojasnili što to sprječava završetak ove investicije od koje bi korist imali svi građani Rijeke, ali nažalost, postojeći zakonski propisi takve postupke omogućavaju, unatoč činjenici da se radi o javnom interesu.

S poštovanjem,

Gradska uprava